Постановление Правительства Москвы от 28 декабря 2005 г. N 1105-ПП

О применении методов массовой оценки стоимости недвижимого имущества при принятии управленческих решений в отношении объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы и расположенных в городе Москве

Одним из основных доходных активов в городе Москве является недвижимость и, в частности, нежилые помещения. Эффективность принятия управленческих решений по владению, пользованию и распоряжению недвижимым имуществом непосредственно зависит от наличия информации о его рыночной стоимости, которая в течение последних лет имеет тенденцию постоянного увеличения.

Информация о ценности того или иного недвижимого имущества позволяет принимать обоснованные решения о приватизации, сдаче в аренду, совершении иных сделок, планировать доходы бюджета города Москвы от использования имущества, а также анализировать расходы бюджета на его содержание.

Законодательство Российской Федерации обязывает публичного собственника при совершении сделок с объектами государственной и муниципальной собственности привлекать независимого оценщика.

Вместе с тем, процедура независимой оценки стоимости объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы, осуществляется непосредственно при совершении сделок с объектами недвижимости, когда решение о совершении сделки или иных управленческих действий уже принято. Действующая система независимой оценки не предназначена для целей разработки упреждающих управленческих решений и реализации городом функций эффективного собственника, не дает возможности оперативного прогнозирования изменения стоимости недвижимого имущества.

В целях совершенствования управления объектами нежилого фонда, находящимися в собственности города Москвы, увеличения доходов города Москвы от использования нежилых помещений, повышения обоснованности и оперативности управленческих решений и в соответствии с Концепцией управления собственностью Москвы и взаимодействия с иными собственниками на территории города до 2005 года, одобренной постановлением Московской городской Думы от 18 октября 2000 г. N 108, Правительство Москвы постановляет:

1. Принять к сведению информацию Департамента имущества города Москвы о результатах работы по созданию модели массовой оценки стоимости недвижимого имущества и предложение о создании на ее основе системы мониторинга рынка недвижимости в городе Москве.

2. Утвердить Концепцию применения методов массовой оценки стоимости нежилых помещений в городе Москве (приложение).

3. Установить, что целями массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве являются:

- повышение эффективности управления недвижимым имуществом города Москвы;

- создание информационного ресурса, содержащего регулярно обновляемые достоверные данные о стоимости недвижимого имущества, а также размере арендной платы за нежилые помещения на рынке недвижимости города Москвы;

- повышение оперативности и обоснованности управленческих решений в отношении объектов недвижимого имущества, находящихся в собственности города Москвы;

- прогнозирование тенденций развития рынка недвижимости города Москвы, выработка решений о составе городской собственности и изменении форм и методов ее использования;

- контроль отчетов об индивидуальной оценке рыночной стоимости нежилых помещений.

4. Департаменту имущества города Москвы:

4.1. В первом полугодии 2006 г. совместно с Финансовой академией при Правительстве Российской Федерации завершить работу по созданию модели массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве, программного обеспечения по расчету индексов изменения размера арендной платы за нежилые помещения на основе ежегодного мониторинга рынка недвижимости в городе Москве.

4.2. Во втором полугодии 2006 г. организовать публичное обсуждение, независимую научную экспертизу и опытную апробацию на соответствие рыночным данным результатов работы по созданию модели массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве, программного обеспечения по расчету индексов изменения размера арендной платы за нежилые помещения на основе ежегодного мониторинга рынка недвижимости в городе Москве с привлечением Общественного научно-экспертного совета Российской академии наук и Правительства Москвы по устойчивому развитию и безопасности московского мегаполиса, Гильдии оценщиков Московской торгово-промышленной палаты и других объединений предпринимателей города с их согласия.

4.3. В IV квартале 2006 г. представить на рассмотрение Правительства Москвы проект постановления, устанавливающий порядок использования результатов массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве в соответствии с указанными целями (п. 3), в том числе для расчета индексов изменения рыночных ставок арендной платы за нежилые помещения, находящиеся в собственности города Москвы.

4.4. Ежегодно проводить мониторинг рынка недвижимости в городе Москве на основе разработанной модели массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве (п. 4.1). Публиковать результаты мониторинга на официальном сайте Департамента имущества города Москвы.

4.5. Организовать взаимодействие с Минэкономразвития России по вопросам массовой оценки недвижимости, в том числе для целей налогообложения, в рамках работы Экспертно-консультативного совета по оценочной деятельности при Минэкономразвития России.

5. Финансово-хозяйственному управлению Мэрии Москвы:

5.1. Совместно с Департаментом имущества города Москвы в первом полугодии 2006 г. с учетом результатов опытной апробации модели массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве разработать техническое задание и технико-экономическое обоснование на создание подсистемы массовой оценки всех объектов недвижимости, находящихся в собственности города Москвы и расположенных на территории города Москвы, в составе ИАС "Недвижимость-2".

5.2. В установленном порядке подать заявку в Управление информатизации города Москвы на включение работ, указанных в пункте 5.1 настоящего постановления, в план мероприятий Городской целевой программы "Электронная Москва" на 2006-2007 гг.

6. Установить, что исключительными правами на данный информационный ресурс обладает город Москва.

7. Управлению государственной службы и кадров Правительства Москвы, начиная с 2006 года, предусматривать повышение квалификации государственных гражданских служащих органов исполнительной власти города Москвы, занимающихся вопросами управления собственностью города Москвы, по программе "Массовая оценка недвижимости" в объеме не менее 72 часов.

8. Принять к сведению обязательства Государственного унитарного предприятия города Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации" совместно с Департаментом имущества города Москвы в I квартале 2006 г. представить на рассмотрение руководителю Комплекса экономической политики и развития города Москвы предложения по адаптации модели массовой оценки стоимости недвижимого имущества в городе Москве к задачам, выполняемым Государственным унитарным предприятием города Москвы "Московское городское бюро технической инвентаризации".

9. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Росляка Ю.В.

О результатах выполнения постановления доложить Мэру Москвы в I квартале 2007 г.

И.о. Мэра Москвы                                            В.И. Ресин

Приложение

Концепция применения методов массовой оценки стоимости нежилых помещений в городе Москве

1. Общие положения

1.1. Настоящая Концепция определяет основные положения применения методов массовой оценки в отношении находящихся в собственности и расположенных в границах территории города Москвы объектов недвижимости, входящих в состав нежилого фонда (далее - объектов оценки).

Под объектами нежилого фонда для целей настоящего документа понимаются отдельно стоящие здания и помещения в зданиях, не предназначенные для проживания, а также автостоянки и гаражные комплексы.

1.2. Настоящая Концепция разработана в целях:

- повышения эффективности управления объектами оценки;

- создания информационного ресурса, содержащего регулярно обновляемые достоверные данные о стоимости объектов оценки;

- расчета индексов изменения размера арендной платы в отношении сданных в аренду объектов оценки;

- прогнозирования тенденций развития рынка недвижимости, выработки решений о составе городской собственности и изменения форм и методов ее использования;

- обеспечения контроля отчетов об оценке рыночной стоимости объектов оценки, подготовленных оценщиками.

2. Основные положения использования методов массовой оценки

Определение стоимости объектов оценки осуществляется в соответствии со следующими основными положениями использования методов массовой оценки, предусмотренными настоящим разделом Концепции. Для проведения массовой оценки:

2.1. Осуществляется формирование перечня объектов оценки на основании Единого реестра собственности города Москвы.

2.2. Осуществляется классификация объектов оценки. При этом, в том числе, выделяются следующие классы объектов оценки: класс "Объекты административного (офисного) назначения", класс "Объекты торгового назначения", класс "Объекты производственно-складского назначения", а также иные классы, выделение которых обуславливается существенными особенностями ценообразования на рынке недвижимости. В случае, если такие особенности существуют внутри классов, то в рамках классов объектов оценки по доминированию одного или нескольких специальных ценообразующих признаков выделяются более низкие уровни классификации объектов оценки.

Использование методов массовой оценки осуществляется отдельно для каждого из нижних уровней сформированной классификации объектов оценки.

2.3. Определяется перечень факторов, оказывающих существенное влияние на стоимость объекта оценки (далее - факторов стоимости).

Определение факторов стоимости осуществляется отдельно для каждого из нижних уровней сформированной классификации объектов оценки на основе корреляционного анализа.

2.4. Определяются значения факторов стоимости для каждого объекта оценки.

2.5. Осуществляется группировка объектов оценки каждого из нижних уровней сформированной классификации объектов оценки на основе сходства значений факторов стоимости. Группировка объектов оценки по сходству (близости) значений их соответствующих факторов стоимости базируется на предположении, что удельные показатели рыночной цены или рыночной стоимости объектов, близких по описаниям в разрезе факторов стоимости, будут так же близкими.

2.6. Осуществляется сбор достаточных для определения стоимости объектов оценки сведений о рынке недвижимости. Сведения о рынке недвижимости считаются достаточными в случае, если они обеспечивают формирование статистически значимой модели расчета. Модель считается статистически значимой, если результаты оценки с использованием этой модели слабо изменяются в зависимости от увеличения размера выборки, на основании которой строилась данная модель.

Для сбора сведений о рынке недвижимости используются источники, не запрещенные законом и содержащие достоверную информацию о рынке недвижимости.

В случае, если в результате сбора сведений о рынке недвижимости были, в том числе, собраны сведения о рыночных ценах объектов недвижимости соответствующие календарным датам, отличным от даты, по состоянию на которую производится оценка (далее - даты проведения оценки), то осуществляется их приведение к дате проведения оценки на основе формулы, характеризующей соответствующее изменение во времени рыночных цен объектов недвижимости либо рыночных размеров арендной платы объектов недвижимости.

2.7. Проводится статистический анализ связи между удельными показателями рыночной цены или рыночной стоимости объектов оценки и факторами стоимости. Формулы данной связи (модели) устанавливаются с использованием методов регрессионного анализа. Для каждой группы объектов оценки устанавливаются несколько формул связи (определяются несколько регрессионных моделей разных типов).

2.8. Осуществляется проверка статистической значимости формул связи (моделей) между удельными показателями рыночной цены или рыночной стоимости объектов оценки и факторами стоимости.

Определение статистической значимости модели расчета производится с использованием статистического критерия Фишера.

Статистически значимые модели для каждой группы объектов оценки отбираются с целью последующего сравнения их качества оценки.

Для тех групп объектов оценки, для которых сформированная связь не является статистически значимой, производится либо объединение соседних групп с целью построения общей для этих групп модели расчета, либо используются методы индивидуальной оценки.

В случае, если ни одна из моделей не соответствует требованию статистической значимости, осуществляется пересмотр факторов стоимости и проведение новой группировки.

2.9. Проводится сравнительный анализ качества статистически значимых моделей (далее - анализ качества) для каждой группы объектов оценки.

Анализ качества осуществляется путем сравнения известных удельных показателей рыночных цен или рыночных стоимостей объектов оценки с их аналогами, получаемыми с использованием статистически значимых формул связи. При этом используются стандартные статистические показатели качества, такие как коэффициент детерминации R2, средняя относительная погрешность оценки, среднеквадратичная ошибка оценки и др.

В результате анализа качества из статистически значимых моделей выбирается та модель для группы объектов оценки, которая характеризуется лучшим качеством по сравнению с другими моделями.

В случае, если ни одна из моделей для группы объектов оценки не характеризуется приемлемым качеством, то эти модели считаются неудовлетворительными. В этом случае осуществляется установление новых формул связи для объектов оценки данной группы, проверка их статистической значимости и проводится анализ качества на основании соответствующих положений настоящей Концепции.

2.10. Осуществляется расчет удельных показателей стоимости каждого объекта оценки. Данный расчет осуществляется путем подстановки в формулу связи, установленную путем выбора модели расчета, индивидуальных значений факторов стоимости объектов оценки.

Такой расчет может также осуществляться на основе прямого сравнения объекта оценки с объектами недвижимости, в отношении которых известна их рыночная цена или рыночная стоимость, и внесения поправок, соответственно, в удельные показатели рыночных цен или рыночных стоимостей, сглаживающих отличия объектов оценки от объектов сравнения.

2.11. Осуществляется расчет стоимости каждого объекта оценки путем умножения удельного показателя стоимости объекта оценки на его площадь.

3. Ожидаемые результаты применения методов массовой оценки объектов нежилой недвижимости в городе Москве

3.1. Массовая оценка, методы которой применяются для определения стоимости объектов оценки, характеризуется следующими аспектами:

- единством методического обеспечения, которое способствует сопоставимости стоимостей объектов оценки на всей территории города Москвы;

- сбалансированностью интересов органов власти и управления города Москвы и интересов участников рынка нежилой недвижимости;

- зависимостью размера арендной платы в отношении сданных в аренду объектов оценки от их стоимости;

- прозрачностью и доступностью информации, используемой при применении методов массовой оценки;

- автоматизацией процесса оценки.

3.2. Учитывая аспекты массовой оценки, указанные в пункте 3.1 настоящей Концепции, применение методов массовой оценки для определения стоимости объектов оценки позволит достигнуть следующих результатов:

- определить потенциал увеличения доходов городского бюджета от сдачи в аренду недвижимого имущества;

- существенно сократить время и расходы, требуемые для оценки объектов оценки;

- обеспечить достоверность, прозрачность и обоснованность результатов работ по оценке;

- выявлять и прогнозировать тенденции развития рынка нежилой недвижимости в городе Москве на основе актуальной и достоверной информации о стоимости объектов оценки;

- создать основы для принятия рациональных градостроительных и инвестиционных решений;

- обеспечить публичность сведений об объектах оценки и прозрачность системы определения ставок арендной платы в отношении сданных в аренду объектов оценки.