Постановление Правительства Москвы от 11 сентября 2007 г. N 787-ПП

О реновации объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, по итогам 2004-2006 гг. и задачах на 2007 год

(с изменениями от 22 июля, 23 сентября 2008 г.)

Работа по реновации объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, является одним из важнейших направлений социально-экономического развития Москвы и проводится в целях повышения качества и размера арендооблагаемой базы, а также увеличения доходов города Москвы от сдачи в аренду обновленного нежилого фонда.

Реализация указанной задачи осуществляется в соответствии с постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. N 196-ПП "О реновации объектов нежилого фонда города Москвы на 2004-2006 годы".

В 2004-2006 гг. было запланировано проведение реновации нежилых помещений площадью 168379,0 кв. м на 115 объектах. За три отчетных года сдано в эксплуатацию 23 объекта общей площадью 24333,3 кв. м, 92 объекта находятся на различных стадиях проектирования или проведения конкурсов по подбору заказчиков и подрядчиков.

Существенными сдерживающими факторами в реализации работ по реновации объектов нежилого фонда явились:

- длительные сроки разработки предпроектной документации и согласования градостроительных обоснований размещения объектов, а также разработки актов разрешенного использования участка территории градостроительного объекта (земельного участка), в среднем данный срок составил 22-25 месяцев;

- отрицательный опыт вовлечения в реновацию нежилых помещений, расположенных в технических подпольях и цокольных этажах жилых зданий, ввиду сложностей с их освобождением от пользователей и низкой окупаемостью;

- не в полной мере была учтена разница между бюджетными средствами, направляемыми на реновацию помещений, и расчетной арендной платой от сдачи в пользование обновленной площади (не окупаются в полном объеме) в административных округах, удаленных от центра;

- невозможность полноценного использования нежилых помещений под коммерческие цели в технических подпольях и на первых этажах жилых домов из-за многочисленных нареканий проживающих в этих зданиях москвичей.

В то же время, учитывая действующее законодательство в области строительства и переход от системы инвестиционных контрактов к аукционам по продаже прав на земельные участки, приоритетной задачей должно стать строительство за счет средств городского бюджета отдельно стоящих зданий нежилого назначения с помещениями класса "В-" и "В", в которых будут размещаться коммерческие структуры, организации социальной направленности, малого и среднего бизнеса.

Также имеется значительное количество обращений коммерческих структур, изъявивших свое согласие на участие в реновации арендуемых ими помещений, ранее не получивших поддержки со стороны префектур административных округов города Москвы и Департамента имущества города Москвы из-за отсутствия методики привлечения средств арендаторов к реновации городской недвижимости.

Создание новых объектов нежилого фонда за счет средств городского бюджета и привлечение арендаторов к реновации занимаемых ими площадей позволит не только качественно изменить фонд нежилых помещений, являющихся собственностью города Москвы, но и выполнять общегородские программы и обеспечить создание новых рабочих мест, приближенных к местам проживания москвичей.

В целях реализации работ по реновации объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, Правительство Москвы постановляет:

1. Продолжить в 2007 году работу по реновации объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, в соответствии с основными положениями, утвержденными постановлением Правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. N 196-ПП "О реновации объектов нежилого фонда города Москвы на 2004-2006 годы" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 20 июля 2004 г. N 501-ПП, от 23 ноября 2004 г. N 814-ПП, от 17 января 2006 г. N 25-ПП, от 25 апреля 2006 г. N 275-ПП).

2. Считать стратегическими направлениями в реновации объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы:

2.1. Привлечение арендаторов к участию в реновации (капитальном ремонте) занимаемых ими объектов (помещений) нежилого фонда, принадлежащих городу Москве, с их экономическим стимулированием.

2.2. Финансирование проведения работ по реновации существующих объектов нежилого фонда города Москвы (надстрой и (или) возведение к ним пристроек, строительство на месте сноса отдельно стоящих объектов) за счет:

2.2.1. Целевого бюджетного фонда развития территорий города Москвы в пределах выделенных на эти цели лимитов (приложение 1).

2.2.2. Собственных средств (чистой прибыли или фонда развития производства) государственных унитарных предприятий, занимающих помещения на праве хозяйственного ведения, в соответствии с их предложениями.

2.2.3. Средств Адресной инвестиционной программы города Москвы, предусмотренных в бюджете города Москвы.

3. Установить, что после проведения работ по реновации 100% площадей объектов подлежат оформлению в собственность города Москвы.

Постановлением Правительства Москвы от 22 июля 2008 г. N 585-ПП в пункт 4 настоящего постановления внесены изменения

4. Признать целесообразным использовании нежилого фонда города Москвы, расположенного в подвалах, цоколе и на первых этажах жилых домов, в основном для целей обслуживания жителей, проживающих в соответствующих районах (в том числе под размещение организаций, обслуживающих жителей микрорайонов, магазинов шаговой доступности, мультисервисов, приспособленных для посещения инвалидами и другими маломобильными гражданами). Размещение организаций, использующих нежилые помещения под иное функциональное назначение, осуществлять в отдельно стоящих нежилых зданиях.

5. Утвердить Порядок стимулирования участия арендаторов в капитальном ремонте нежилых помещений, принадлежащих городу Москве, с согласия арендодателя (приложение 2).

6. Утвердить Адресный перечень объектов нежилого фонда, находящихся в собственности города Москвы и подлежащих реновации в 2007 году (приложение 3).

7. Согласиться с предложением Департамента имущества города Москвы о привлечении государственных унитарных предприятий города Москвы к реновации недвижимого имущества, переданного им в хозяйственное ведение, по их предложениям.

Определить, что основной целью реновации является улучшение технических характеристик и увеличение площадей объектов недвижимости, принадлежащих городу.

Средства, направляемые государственными унитарными предприятиями города Москвы на реновацию объектов, отражать в программе деятельности предприятия отдельной статьей расходования средств на очередной год.

Порядок и условия реновации таких объектов определяется отдельным распорядительным документом Правительства Москвы.

8. Департаменту имущества города Москвы во II квартале 2008 г. обеспечить в установленном порядке проведение инвентаризации недвижимого имущества, подлежащего вовлечению в процесс реновации, в том числе находящегося в хозяйственном ведении государственных унитарных предприятий.

9. Предоставить право префектурам административных округов города Москвы организовать и завершить работы по дострою объектов, незавершенных строительством и находящихся в собственности города Москвы, с включением их в Адресный перечень объектов, подлежащих реновации за счет ранее выделенных средств Целевого бюджетного фонда развития территорий города Москвы, предназначенных на реновацию объектов нежилого фонда с последующим оформлением прав собственности города Москвы.

10. Москомархитектуре совместно с префектурами административных округов города Москвы в IV квартале 2007 г. представить в Правительство Москвы предложения о включении объектов нежилого фонда, подлежащих реновации, в среднесрочную отраслевую схему размещения объектов офисного и административного назначения на территории города Москвы в соответствии с распоряжением Правительства Москвы от 6 декабря 2005 г. N 2458-РП "О разработке в 2005-2007 гг. среднесрочных отраслевых схем размещения объектов строительства и реконструкции на территории города Москвы".

11. Департаменту имущества города Москвы:

11.1. Совместно с заинтересованными организациями в IV квартале 2007 г. подготовить и внести предложения в Правительство Москвы о реконструкции центральных тепловых пунктов с возможным увеличением их площадей для получения дополнительных нежилых помещений.

11.2. Отменен.

12. Внести следующие изменения и дополнения в постановление Правительства Москвы от 6 апреля 2004 г. N 196-ПП "О реновации объектов нежилого фонда города Москвы на 2004-2006 годы" (в редакции постановлений Правительства Москвы от 20 июля 2004 г. N 501-ПП, от 23 ноября 2004 г. N 814-ПП, от 17 января 2006 г. N 25-ПП, от 25 апреля 2006 г. N 275-ПП):

12.1. В пункте 1 постановления слова "путем строительства, комплексной реконструкции" заменить словами "путем строительства на сносе, реконструкции".

12.2. Дефис четвертый пункта 4, дефис второй пункта 9 постановления и пункт 2.6 приложения 1 к постановлению после слов "по согласованию с Департаментом имущества города Москвы" дополнить словами ", Департаментом жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы".

12.3. Дефис второй пункта 7 постановления после слов "подведомственные префектурам административных округов города Москвы" дополнить словами "и Департаменту жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы".

12.4. Пункт 8 постановления изложить в следующей редакции:

"8. Префектурам административных округов города Москвы обеспечивать проведение конкурсов по выбору проектных и подрядных организаций на выполнение работ по реновации объектов нежилого фонда в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N 1030-ПП "О совершенствовании порядка размещения государственного заказа".".

12.5. Пункт 14.1 постановления изложить в следующей редакции:

"14.1. По заказу префектур административных округов города Москвы обеспечить в нормативные сроки разработку актов разрешенного использования земельных участков.".

12.6. В разделе 1 "Общие положения" приложения 1 к постановлению исключить абзац двенадцатый.

12.7. В пункте 2.5 приложения 1 к постановлению исключить слова "необходимой для проведения конкурсов по реновации объектов нежилого фонда на 2004-2006 гг. согласно утвержденным графикам".

12.8. Пункт 2.10 приложения 1 к постановлению изложить в следующей редакции:

"2.10. Префектуры административных округов города Москвы:

- обеспечивают проведение конкурсов по выбору проектных и подрядных организаций на выполнение работ по реновации объектов нежилого фонда в соответствии с порядком, установленным постановлением Правительства Москвы от 13 декабря 2005 г. N 1030-ПП "О совершенствовании порядка размещения государственного заказа";

- обеспечивают составление титульных списков и направляют их в Департамент экономической политики и развития города Москвы ежегодно согласно установленному порядку.".

12.9. Дополнить приложение 1 к постановлению пунктом 2.12 в следующей редакции:

"2.12. Главные распорядители бюджетных средств ежеквартально не позднее 15 числа месяца, следующего за отчетным кварталом, направляют в Департамент имущества города Москвы информацию о реализации работ по реновации объектов арендуемого нежилого фонда.".

12.10. В приложении 1 к постановлению исключить раздел 3 "Взаимодействие в процессе расходования бюджетных средств на реновацию объектов арендуемого нежилого фонда".

13. Контроль за выполнением настоящего постановления возложить на заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Силкина В.Н. и первого заместителя Мэра Москвы в Правительстве Москвы Ресина В.И.

О ходе выполнения постановления доложить Мэру Москвы во II квартале 2008 г.

Мэр Москвы                                         Ю.М. Лужков

Приложение 1

Лимиты бюджетных ассигнований на реновацию объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы, на 2007 год

Приложение 2

Порядок стимулирования участия арендаторов в капитальном ремонте нежилых помещений, принадлежащих городу Москве, с согласия арендодателя

(с изменениями от 23 сентября 2008 г.)

1. Общие положения

1.1. Настоящий Порядок направлен на стимулирование участия арендаторов с согласия арендодателя в капитальном ремонте объектов нежилого фонда, принадлежащих городу Москве, и предусматривает имущественную защиту арендаторов.

Постановлением Правительства Москвы от 23 сентября 2008 г. N 863-ПП пункт 1.2 настоящего приложения изложен в новой редакции

1.2. Настоящий Порядок распространяется на случаи реновации арендуемых объектов нежилого фонда, осуществляемой в форме капитального ремонта зданий и сооружений.

1.3. Настоящий порядок не распространяется на случаи проведения арендатором текущего ремонта арендуемого помещения. Текущий ремонт производится арендатором за свой счет в соответствии с договором аренды и Гражданским кодексом Российской Федерации.

1.4. Для получения разрешения на проведение капитального ремонта арендуемого нежилого помещения арендатор представляет в Департамент имущества города Москвы заявление, содержащее предложения по условиям, объему и дате начала проведения капитального ремонта.

1.5. Рассмотрение заявления и согласование требований по капитальному ремонту объекта нежилого фонда осуществляется в установленном порядке.

1.6. Прогнозирование и учет выпадающих доходов бюджета города Москвы ведет Департамент имущества города Москвы.

2. Стимулирование арендаторов, участвующих в капитальном ремонте арендуемых объектов нежилого фонда, принадлежащих городу Москве

2.1. На время проведения капитального ремонта арендуемого объекта нежилого фонда устанавливается минимальная ставка арендной платы, определенная на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

Срок проведения капитального ремонта не может превышать одного года.

2.2. Период окупаемости затрат арендатора на капитальный ремонт составляет не более трех лет. На период окупаемости устанавливается минимальная ставка арендной платы, определенная на момент заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

2.3. Минимальный срок действия договора аренды определяется по формуле:

Т = (ОЦоконч - ОЦнач)/Amin,                                         (1)

где:

Т - срок действия договора аренды;

ОЦоконч - оценка рыночной стоимости объекта нежилого фонда с учетом проведенного капитального ремонта объекта нежилого фонда;

ОЦнач - оценка рыночной стоимости объекта нежилого фонда до проведения капитального ремонта объекта нежилого фонда;

Аmin - минимальная ставка арендной платы в год за объект нежилого фонда, определенная на дату заключения дополнительного соглашения к договору аренды.

2.4. Уточнение срока действия договора аренды производится по результатам независимой оценки рыночной стоимости объекта нежилого фонда с учетом проведенного капитального ремонта после утверждения акта государственной приемки объекта.

2.5. Для субъектов малого предпринимательства, внесенных в Реестр субъектов малого предпринимательства Москвы, а также, если разница рыночной стоимости объекта нежилого фонда, определенная до и после проведения капитального ремонта, составит отрицательное значение с учетом конъюнктуры рынка, то для расчета срока действия договора аренды используется сметная стоимость капитального ремонта объекта нежилого фонда, подтвержденная в установленном порядке Москомэкспертизой.

Формула 1, соответственно, принимает вид:

Т = Z /Amin,                                  (2)

где:

Z - сметная стоимость капитального ремонта объекта нежилого фонда, подтвержденная в установленном порядке Москомэкспертизой.

2.6. При получении по формулам расчета (1) и (2) дробного количества лет срок действия договора аренды определяется путем округления до ближайшего целого числа.

Срок действия указанного договора аренды не может быть меньше периода окупаемости (п. 2.2) и более 10 лет.

2.7. Арендаторам, принимающим участие в капитальном ремонте арендуемых объектов нежилого фонда, включенных в перечень объектов, подлежащих реновации:

- на период 2007-2009 гг. по окончании срока окупаемости на оставшийся срок действия договора аренды устанавливается ставка арендной платы за нежилое помещение, указанная в отчете независимого оценщика о рыночной стоимости объекта нежилого фонда, определенной до начала проведения капитального ремонта;

- начиная с 2010 года по окончании срока окупаемости на оставшийся срок действия договора аренды устанавливается ставка арендной платы за нежилое помещение, указанная в отчете независимого оценщика о рыночной стоимости объекта нежилого фонда, произведенная после проведения капитального ремонта, с применением понижающего коэффициента 0,9;

- с согласия арендодателя предоставляется право сдачи объекта в субаренду.

2.8. Ставки арендной платы, установленные в договоре аренды, подлежат индексированию ежегодно с учетом коэффициента-дефлятора, утверждаемого Минэкономразвития России на соответствующий год.

2.9. Приватизация объектов нежилого фонда, капитальный ремонт которых осуществлялся с согласия арендодателя арендаторами, запрещена на срок действия договора аренды.

Приложение 3

Адресный перечень объектов нежилого фонда, находящегося в собственности города Москвы и подлежащего реновации в 2007 году